L’EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE ET COMMERCIALE

 

L'expert immobilierEXPERT IMMOBILIER

L’Expert immobilier doit faire preuve de différentes qualités. Il doit à la fois être un technicien, un économiste, un juriste et un fiscaliste.

Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent, le terme expertise correspond à la prestation d’un expert en évaluation immobilière répondant aux conditions ci-dessous.

L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client. La mission de l’expert en évaluation immobilière implique la rédaction d’un document d’expertise dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte, conformément à un contrat d’expertise.

Les documents d’expertise en évaluation immobilière se distinguent donc de l’avis de valeur que les professionnels de l’immobilier peuvent émettre. Cet avis de valeur affirme un prix de vente sans le démontrer ou le justifier conformément à la chartre de l’expertise en évaluation immobilière. Par ailleurs, l’expert en évaluation immobilière rédigera le rapport d’expertise uniquement après avoir conclu un contrat d’expertise définissant le cadre, les termes et les conditions de mise en œuvre de sa mission d’évaluation immobilière.

En outre, l’expert en évaluation immobilière agit en toute circonstance loyalement envers son client. A ce titre, il est tenu de communiquer à son client tout élément qui pourrait nuire au caractère objectif de son évaluation. Il veille aussi à la bonne information de son client dans le cadre d’une obligation de coopération de son client qui se traduit notamment par la communication ou non des pièces demandées par l’expert et, s’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier, de sa capacité à définir la mission et à poser les questions nécessaires.

La mission d’expertise en évaluation immobilière peut être conduite dans trois cas de figure :

- Expertise amiable unilatérale : seul le client qui confie la mission en est informé ;

- Expertise amiable conjointe : l’expertise est demandée conjointement par deux parties ou plus ;

- Expertise judiciaire : l’expertise est demandée par un magistrat qui désigne un expert judicaire en évaluation immobilière pour réaliser la mission.

L’expertise en évaluation immobilière se distingue des activités de diagnostics techniques ou environnementaux qui n’entrent pas dans le champ d’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière.

L’expert en évaluation immobilière tient compte dans son estimation des diagnostics ou devis établis par un professionnel ayant les qualifications nécessaires pour cette activité.
est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur vénaleLA VALEUR VENALE

« La somme d’argent estimée contre laquelle le bien serait échangé à la date de l’évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression »

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

Définition normes européennes d’évaluation immobilière EVS (European Valuation Standards) - TEGOVA France
ou la valeur locativeLA VALEUR LOCATIVE

« Le montant estimé auquel le bien serait loué à la date de l’évaluation entre un bailleur et un preneur à bail consentants, selon les termes du contrat de location, dans le cadre d’une transaction réalisée aux conditions normales du marché, après une commercialisation adéquate, les parties ayant agi chacune en toute connaissance, prudemment et sans pression »

La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc…). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toute autre nature, refacturées au preneur.

Définition normes européennes d’évaluation immobilière EVS (European Valuation Standards) - TEGOVA France
des biens immobiliers, valeurs des fonds de commerce ou d'entreprises.


Sa connaissance du marché immobilier lui permet d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de bureau, de loisir, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou industriel.

Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et souvent spécifique.






Le rapport d'expertiseLE RAPPORT D'EXPERTISE

Le cadre du rapport d’expertise est généralement constitué des éléments suivants :

• La mission et les opérations d’expertise
• Les facteurs physiques du bien
• Les facteurs juridiques et urbanistiques du bien
• La situation et les conditions d’occupation
• La description du bien
• L'appréciation qualitative
• Le détail des superficies
• L’analyse du marché immobilier
• L'évaluation de la valeur vénale et/ou locative
• Les conclusions et les annexes
remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la charte de l’expertise en évaluation immobilière (Octobre 2012)LA CHARTE DE L'EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE 4ème EDITION OCTOBRE 2012

La Charte de l'expertise en évaluation immobilière est protégée par les droits de propriété intellectuelle de nature patrimoniale au profit du Comité d'application de la Charte.

Les signataires de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière sont :
• AFREXIM (Association française des sociétés d'expertise immobilière)
• CEF (Confédération des Experts Fonciers)
• CNEFAF (Conseil National de l'Expertise Foncière, Agricole et Forestière)
• CNEI (Compagnie Nationale des Experts Immobiliers)
• CSN (Conseil Supérieur du Notariat)
• IFEI (Institut Français de l'Expertise Immobilière)
• RICS International (Royal Institution of Chartered Surveyors)
• CEEICAP (Compagnie des Experts en Estimations Immobilières près la Cour d'Appel de Paris)
• CEI de Paris (Compagnie des Experts Immobiliers spécialistes en estimations de fonds de commerce,    indemnités d'éviction et valeurs locatives près la Cour d'Appel de Paris)
• CEIF FNAIM (Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM)
• CNEJI (Compagnie Nationale des Experts de Justice Immobiliers)
• EEFIC (Fédération Nationale des Experts et Experts de Justice Evaluateurs Fonciers Immobiliers et    Commerciaux)
• OGE (Ordre des Géomètres-Experts)
• SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers)
, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.

Tout expert doit faire garantir sa responsabilité professionnelle auprès d'une compagnie d'assurance. Notre cabinet est assuré par la Compagnie COVEA RISKS.

 

VALEURS ET DEONTOLOGIE


Les expertises immobilières et missions sont réalisées dans le respect des règles et de la déontologie fixées par les normes nationales et internationales :

 

Zone de Texte:
Zone de Texte:
Zone de Texte:
Code de Procédure Civile
(expertise judiciaire)
Guide Bleu 2009 (TEGoVA)
Charte de l'Expertise en evaluation
immobiliere (Octobre 2012)

  • Application des principes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (Octobre 2012) et des normes d’expertise immobilière en Europe (Normes Européennes d’évaluation immobilière EVS 2009LA CHAMBRE DES EXPERTS IMMOBILIERS DE FRANCE FNAIM EST ADHERENTE DE TEGoVA

    TEGoVA est l’association européenne, regroupant 40 associations d’experts en évaluation immobilière de 24 pays, représentant plus de 100 000 membres en Europe. Aujourd’hui TEGoVA publie sa sixième édition des normes d’expertise en évaluation immobilière (European Valuation Standards 2009 – EVS 2009).

    Par ailleurs, TEGoVA a mis en place le programme de certification Recognised European Valuer (REV) afin de permettre aux experts en évaluation immobilière, par le biais de leurs associations professionnelles, de bénéficier d'un statut supérieur aux critères de formation minimum de TEGoVA. Ce statut permettra d’assurer aux clients d’autres pays, notamment, un niveau de compétence supérieur en matière d’évaluation immobilière.

    Les deux piliers que sont les EVS 2009 et le statut REV permettent de s’appuyer sur une démarche véritablement européenne en matière d’estimation.

    En effet, pour qu’un client puisse se fonder sur une évaluation, elle doit être préparée avec professionnalisme par un expert possédant toutes les compétences requises, qualifié, expérimenté et objectif.

    En France, 4 associations ont obtenu le droit de délivrer cette certification européenne :
    • L’institut Français de l’Expertise Immobilière (www.ifei.org),
    • La Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM (www.experts-fnaim.org),
    • le Syndicat National des Professionnels Immobiliers (www.snpi.com)
    • Le Conseil Supérieur du Notariat (www.notaires.fr).

    Ce statut a pour effet de fédérer en France les experts bénéficiant de ce statut en organisant ensemble des formations spécifiques.
    )
Immeuble OSIRIS - 7, Bd Winston Churchill - 21000 DIJON
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